كثير من النزاعات العقارية في سوريا ينشأ من خلل بسيط: البائع والمشتري اتفقوا ودفعوا وتبادلوا "الطابو"، لكن الملكية لم تُنقل رسمياً في السجل العقاري. النتيجة: المشتري يدفع ثمن عقار لا يزال ملكاً للبائع قانونياً.
القاعدة الذهبية: الملكية العقارية تُنقل بالتسجيل
في القانون السوري، تصرفات العقار (بيع، هبة، رهن) لا تنقل الملكية إلا بتسجيلها في السجل العقاري. المستندات العرفية أو "الطابو الأخضر" وحده لا يثبت انتقال الملكية؛ هو دليل على طلب، وليس صك ملكية نهائياً في كثير من الحالات.
خطوات تسجيل البيع العقاري
- التأكد من هوية البائع وأنه المالك الحقيقي المسجل
- التحقق أن العقار خالٍ من النزاعات والحجوزات والرهون والامتيازات (يُطلب كشف رسمي)
- التحقق من أهلية البائع (راشد، غير محجور عليه) وموافقة جميع الشركاء إن كان ملكاً مشاعاً
- إصدار وكالة أو حجز بيع في الكاتب بالعدد حسب المسار المعتمد
- تسجيل التصرف في دائرة السجل العقاري المختصة ودفع الرسوم
- استلام الصك المسجل — هذا هو سند ملكيتك الحقيقي
أخطاء شائعة تُفقد الناس أموالهم
- شراء عقار من "المالك" دون التأكد من القيد في السجل
- شراء حصة شريك دون انتباه لحقوق شركاء الآخرين وحق الاستصحاب
- تجاهل حق شفعاء العقار في الاستصحاب — قد يطالبوا باسترداد الحصة خلال مدة قانونية
- الاعتماد على عقد "مصادقة على التوقيع" باعتباره نقل ملكية
- شراء عقار محجوز أو محل نزاع وراثي دون فحص قانوني
التصحيح القانوني
إذا ورثت أو اشتريت عقاراً حالته القانونية غير منتظمة، يوجد مسار التصحيح القانوني لتعديل القيد في السجل العقاري ليطابق الواقع. المسار يمر عبر لجان ومحاكم مختصة ويحتاج خبيراً عقارياً ومحامياً مختصاً — ولا تنصح أبداً بالدخول فيه دون استشارة، لأن الخطأ في تحديد نوع التصحيح يضيع سنوات.
في محاميك وصلك تجد محامين مختصين بالأملاك والسجل العقاري يمكنك حجز استشارة معهم لفحص أي عقار قبل الشراء، أو متابعة تصحيح قانوني قائم.